건축 조례는 언제 봐도 뭔 소린지. ㅡㅅ-

그림이 없이 말로만 설명하기 때문인지는 모르겠지만 그냥 읽어보기만 해서는 이해가 잘 안되는 조항이 많다. 특히 일조권 관련한 부분이 그렇다. 도대체 뭐라는 건지.

제55조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한) ① 영 제86조제1항에 따라 전용주거지역 또는 일반주거지역안에서 건축물을 건축하는 경우 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 거리를 띄워 건축하여야 한다. 다만, 담장·연면적 10제곱미터 이하인 부속건축물 및 영 제119조제1항제5호다목 및 라목에 따라 높이에 산입하지 아니하는 부분의 경우에는 그러하지 아니한다. <개정 2002·11·15, 2003· 7· 1, 2007· 6·14, 2009·3·5>

1. 높이 4미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 1미터 이상

2. 높이 8미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 2미터 이상

3. 높이 8미터 초과하는 부분은 인접대지 경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상

② 제1항의 규정에도 불구하고 영 제86조제1항의 단서규정에 따라 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로 (자동차전용도로를 포함한다)에 접한 대지(도로와 대지의 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우에 그 대지를 포함한다) 상호간{대지와 대지사이에 도로(건축이 금지된 공지포함)가 있는 양쪽대지를 포함한다}과 너비가 각각 20미터 이상인 교차도로의 서로 다른 도로에 접한 2 이상의 대지가 서로 접하는 경우 그 대지 상호간에는 그러하지 아니하다. <개정 2002·11·15, 2009·3·5>

③법 제61조제2항 및 영 제86조제2항에 따라 다세대 주택인 경우 채광...

 이것만 읽고 ①항이 이해가 되는가? 그렇다면 당신은 화성인 바이러스에 출연해야 한다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

잘 모르겠으면 그림을 그려 봐야지?

그림에서 보듯이 내 땅은 정남향에서 30도 정도 동쪽으로 돌아가 있으며 북쪽 대지 경계에서 2미터, 양쪽 대지 경계에서 각각 1미터 이격시켜 집을 배치해 놓았다. 북쪽 인접 대지와 이격하는 거리는 정북 방향을 기준으로 하므로 남북을 가르는 녹색 선을 기준으로 단면을 그려볼 필요가 있다.

비스듬하게 자르면 단면이 조금 뚱뚱해진다.

그림에서 오른쪽 끝에 있는 택지가 북쪽에 접한 땅이다. 정북 방향으로 떨어진 거리를 보면 2 / cos30 = 2.3미터 정도 경계선에서 떨어져 있는 것이 보인다. 집의 높이는 기초 0.3미터, 1층과 2층 각 2.8미터, 다락 2.6미터를 더하면 8.5미터가 된다.

조례의 ①항 1절에 따르면 높이 4미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 1미터 이상 띄워야 한다. 오른쪽의 녹색 선을 주목하자. 인접 택지로부터 1미터 떨어뜨려 4미터 수직으로 올라간 선이 보이는가? 건축물의 어떤 부분이든 그 밖으로 나가선 안된다.

조례의 ①항 2절에 따르면 높이 8미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 2미터 이상 띄워야 한다. 다시 한 번 오른쪽의 녹색 선을 주목하자. 인접 택지로부터 2미터 떨어뜨려 4미터 수직으로 올라간 선이 보이는가? 건축물의 어떤 부분이든 그 밖으로 나가선 안된다. 우리 집의 경우에는 처마가 없으면 괜찮지만 처마를 0.5미터 내놓은 경우에는 이 선에 걸린다. 정남 방향으로 건물을 더 옮겨야 된다. 거리를 재보니 대지 경계선에서 정남 방향으로 2.58미터 띄우면 처마가 걸리지 않는다.

조례의 ①항 3절에 따르면 높이 8미터 초과하는 부분은 인접대지 경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상 띄워야 한다. 언뜻 이 말이 무슨 뜻인지 잘 이해가 안간다. 뭔 소리야? 높이 12미터 짜리 네모난 건물이 있다고 생각해 보자. 건물 높이의 2분의 1 이상 띄워야 하므로 6미터를 띄우라는 말이다. 높이가 8미터라면? 4미터를 띄우라는 말이다. 잘 생각해보면 2:1 경사를 갖는 선을 말하는 것을 알 수 있다.

조례의 ①항 1, 2, 3절에 따른 선들을 모두 연결하면 오른쪽의 녹색 선을 얻을 수 있다. 이것이 북쪽에 접한 땅의 일조권을 침해하지 않기 위한 건물의 높이 제한선이다. 집이 이 선을 벗어나지 않도록 배치하면 법적으로 일조권을 침해하지 않는다.

그럼 왼쪽의 파란 선은 무엇인가? 이 선은 도로의 사선 제한을 나타내는 선이다. 도로에 바짝 붙여 높은 건물들이 줄지어 있다고 생각을 해보자. 보기가 썩 좋지는 않을 것이다. 도시의 미관을 위하여 도로에 바짝 붙여 높은 건물을 지을 수 없도록 정해 놓은 선이라고 생각하면 된다. 도로 건너 편의 땅 경계선에서 시작해서 1.5:1의 경사를 갖도록 선을 그리되, 내 땅이 도로와 만나는 곳에서 수직으로 그은 선과 교차시키면 왼쪽의 파란 선을 얻을 수 있다.

왼쪽의 파란 선과 오른쪽의 녹색 선 범위 안에 집을 배치하면 일조권과 도로 사선 제한을 모두 지킬 수 있다. 다만 주의할 것은, 도로 사선 제한을 나타내는 선과 일조권 높이 제한선은 같은 평면에 있지 않다는 것이다. 도로 사선 제한선은 도로의 폭 방향 평면에 있고, 일조권 높이 제한선은 정북 방향 평면에 있다.

처마를 넣으려면 집을 북쪽 대지 경계선에서 정북 방향으로 2.58미터 띄우면 된다. 그런데 내 땅은 정북 방향에서 30도 돌아가 있다. 그러면 내 땅의 경계에서는 얼마나 떨어 뜨려야 될까? 2.58 x cos30 = 2.23미터. 조금 여유를 가지고 2.3미터 띄우면 되겠네. 마당이 딱 30평 나온다. 이 정도면 충분히 넓지 않은가? ㅎㅎ

이건 건폐율이 얼마고 용적률이 얼마야? ⓒMoshe Safdie

땅을 사고 건물을 지으려니 도무지 내 맘대로 안되는 것들이 많다. 내 땅 가득 집을 짓고 싶은데 건폐율 때문에 안된다고 하고, 그렇다고 층을 마구 높이려고 하니 용적률과 일조권 때문에 안된단다. 담을 따로 쌓기 싫어 땅 경계에 집을 딱 붙여 짓고 싶은데 그것도 건축법상 안된다고? 그럼 되는게 뭐야? 라는 불만도 잠시. 그게 동네마다 조례가 다 다르단다. 이건 뭐 고스톱 칠 때 오짜가 쌍피냐 아니냐 갖고 싸우는 것도 아니고. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 그런건 다 어디서 찾아봐야 되는건데?

자치법규정보시스템

자치법규정보시스템(http://elis.go.kr)에 접속하면 각 지방자치 조례와 규칙을 찾아볼 수 있다. 건축법 같은 상위법령은 전체적인 큰 틀을 다루고 있지만 지방마다 다른 상황에 일률적으로 적용하기에는 미비한 점이 있다. 따라서 각 지방마다의 특징을 감안하여 일종의 시행세칙을 만든 것이 조례와 규칙이라고 보면 된다.

위 그림의 빨간 네모를 참조하여 보고자 하는 지역과 검색어를 입력한후 검색을 누른다. 울산시 건축 조례를 찾아볼까?

울산시 및 각 구청의 건축 조례들

처음 검색하면 구청이나 군청 내용까지는 안나오니까 빨간 박스 안의 선택 박스에서 "전체"를 고르고 다시 검색을 누르면 구청과 군청의 조례까지 모두 나온다. 초기 화면에서는 "전체"가 왜 안골라지는지. ㅡㅅ-

울산 북구에 집을 지으려면, 울산시 조례와 울산 북구청 조례를 봐야 한다. 일단 울산광역시 건축 조례를 클릭.

참 쉽죠잉?

제정된 날짜와 개정된 날짜가 모두 나온다. 원한다면 가장 최근 개정된 내용이 어떤 내용인지도 비교하면서 볼 수 있다.

내용을 훑어볼까?

파란 글씨를 클릭하면 상위법도 볼 수 있다. 건축 조례의 상위법은 당연히 건축법이지만, 내용을 보다보면 다른 상위법이 관련된 것도 있다. 이를테면 일조권 부분을 보다보면 "재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법"에 의한 예외 조항도 있다.

건축법을 클릭했더니 건축법이 나온다. (읭?)

이런 식으로 조례를 보다가도 바로 관련 상위법을 찾아볼 수 있게 참 편하게 해놨다. 근데 왜 이렇게 잘 만들어놓고 보통 사람들이 찾기 힘들게 꽁꽁 숨겨둔건지? ㅡㅅ- 어쨌건 울산시 건축 조례를 살살 훑어보자.

제1장 총칙에는 조례의 목적, 적용범위, 각종 용어 정의, 적용의 완화, 기존 건축물에 어떻게 적용되는지에 대한 내용이 나온다.

제2장 건축위원회에는 건축위원회를 어떻게 구성하는지, 거기에서 어떤 사항들을 결정하는지에 대한 내용이 나온다.

제3장 건축물의 건축 등... 아. 첫 줄부터 건축허가 수수료 얘기다. 이것도 돈이네. ㅜㅜ 다행히 200㎡ 미만 단독주택은 4천원이다. 뭐만 했다 하면 몇 백이라 지레 겁먹었네. ㄷㄷㄷ 안전관리예치금... 또 돈이야? 다행히 이것도 연면적 5천㎡ 이상에만 해당된다. 아슬아슬. 현장조사, 검사 및 확인업무대행시 수수료... 사용승인을 위한 현장조사업무는 당해 건축물의 설계자 또는 감리자가 아닌 건축사가 할 수 있다. 즉 광장건축 외부의 건축사에게 맡겨야 한다는 건데 이것도 돈이다. 이런건 얼마나 들려나?

제4장 대지안의 조경... 면적이 200㎡ 이상인 대지에는 반드시 일정 % 이상의 조경면적을 확보하여야 한다. 내 땅은 55.7평이니까 다행히 해당사항은 없는 듯. 면적이 200㎡ 이상인 보전녹지, 개발제한구역, 자연취락지구는 건축 면적에 상관없이 일정 % 이상의 조경면적을 확보하여야 한다. 이것도 역시 해당 없음.

제5장 도로의 지정... 새로 만들어지는 택지지구에는 해당되는 사항 없는 듯.

제6장과 제7장은 삭제. 원래 무슨 내용이 있었을까?

제8장 건폐율, 용적률 등... 건축물이 있는 대지는 주거지역의 경우 90㎡ 아래로는 분할할 수 없구나. 너비 15m 이상의 도로에 접한 대지상호간에는 맞벽건축도 가능하고. 가장 중요한 대지안의 공지. 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 할 거리... 내 경우에는 해당 없고. 인접대지 경계선으로부터 건축물까지 띄어야 할 거리... 전용주거지역에 건축하는 건축물 1m? 내 땅은 일반주거지역이니까 이것도 해당 없는 듯. 고로 건축법상 정해진 0.5m 이상이면 된다는 소린데. 외벽 중심선에서 1m 이격시킬 생각이니까 괜찮을 듯. 잘 뜯어보면 이리저리 재미난 내용이 많다.

제9장 건축물의 높이, 일조권... 제55조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한... 높이 8m 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 2m 이상, 높이 8m 초과하는 부분은 인접대지 경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상. 내가 지을 집의 높이가 얼마나 되려나? 카페를 뒤적거려보니 8m 제한인 경우 다락층의 층고는 가장 높은 곳이 1.5m 정도 된단다. 이거 생각보다 다락방이 아늑해질지도. ㅡㅅ- 뭐 피해갈 수 있는 방법이 없나? 라고 55조를 훑어보던 중... 다만, 담장, 연면적 10㎡ 이하인 부속건축물 및 영 제119조제1항제5호다목 및 라목에 따라 높이에 산입하지 아니하는 부분의 경우에는 그러하지 아니한다. 응?

건축법 시행령은 건축법과 별도의 내용이다. 네이버에서 건축법 시행령을 쳤더니 바로 뜨네. 어디보자 119조... 119조... 찾았다. 근데 다락방이 면제되는 조건은 없었다. ㅡㅅ-;

제10장도 삭제.

제11장 공개공지, 옹벽 및 공작물... 단독주택과는 별 상관 없는 듯 하다. 패스.

제12장 건축분쟁전문위원회... 상관없고 패스.

제13장 건축상... 상 받을 일 없으니 패스.

제14장 이행강제금... 딱히 벌 받을 일은 하고 싶지 않으니 패스.

끝이네? 아. 근데 법이 어렵긴 어렵네. 이래서 나 같은 일반인이 뭐 하겠나? 사시공부를 안하길 천만다행이다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ