일조권 높이 제한선과 도로 사선 제한선

건축 조례는 언제 봐도 뭔 소린지. ㅡㅅ-

그림이 없이 말로만 설명하기 때문인지는 모르겠지만 그냥 읽어보기만 해서는 이해가 잘 안되는 조항이 많다. 특히 일조권 관련한 부분이 그렇다. 도대체 뭐라는 건지.

 

제55조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한) ① 영 제86조제1항에 따라 전용주거지역 또는 일반주거지역안에서 건축물을 건축하는 경우 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 거리를 띄워 건축하여야 한다. 다만, 담장·연면적 10제곱미터 이하인 부속건축물 및 영 제119조제1항제5호다목 및 라목에 따라 높이에 산입하지 아니하는 부분의 경우에는 그러하지 아니한다. <개정 2002·11·15, 2003· 7· 1, 2007· 6·14, 2009·3·5>

1. 높이 4미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 1미터 이상

2. 높이 8미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 2미터 이상

3. 높이 8미터 초과하는 부분은 인접대지 경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상

② 제1항의 규정에도 불구하고 영 제86조제1항의 단서규정에 따라 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로 (자동차전용도로를 포함한다)에 접한 대지(도로와 대지의 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우에 그 대지를 포함한다) 상호간{대지와 대지사이에 도로(건축이 금지된 공지포함)가 있는 양쪽대지를 포함한다}과 너비가 각각 20미터 이상인 교차도로의 서로 다른 도로에 접한 2 이상의 대지가 서로 접하는 경우 그 대지 상호간에는 그러하지 아니하다. <개정 2002·11·15, 2009·3·5>

③법 제61조제2항 및 영 제86조제2항에 따라 다세대 주택인 경우 채광...

 이것만 읽고 ①항이 이해가 되는가? 그렇다면 당신은 화성인 바이러스에 출연해야 한다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

 

잘 모르겠으면 그림을 그려 봐야지?

그림에서 보듯이 내 땅은 정남향에서 30도 정도 동쪽으로 돌아가 있으며 북쪽 대지 경계에서 2미터, 양쪽 대지 경계에서 각각 1미터 이격시켜 집을 배치해 놓았다. 북쪽 인접 대지와 이격하는 거리는 정북 방향을 기준으로 하므로 남북을 가르는 녹색 선을 기준으로 단면을 그려볼 필요가 있다.

 

비스듬하게 자르면 단면이 조금 뚱뚱해진다.

그림에서 오른쪽 끝에 있는 택지가 북쪽에 접한 땅이다. 정북 방향으로 떨어진 거리를 보면 2 / cos30 = 2.3미터 정도 경계선에서 떨어져 있는 것이 보인다. 집의 높이는 기초 0.3미터, 1층과 2층 각 2.8미터, 다락 2.6미터를 더하면 8.5미터가 된다.

조례의 ①항 1절에 따르면 높이 4미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 1미터 이상 띄워야 한다. 오른쪽의 녹색 선을 주목하자. 인접 택지로부터 1미터 떨어뜨려 4미터 수직으로 올라간 선이 보이는가? 건축물의 어떤 부분이든 그 밖으로 나가선 안된다.

조례의 ①항 2절에 따르면 높이 8미터 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 2미터 이상 띄워야 한다. 다시 한 번 오른쪽의 녹색 선을 주목하자. 인접 택지로부터 2미터 떨어뜨려 4미터 수직으로 올라간 선이 보이는가? 건축물의 어떤 부분이든 그 밖으로 나가선 안된다. 우리 집의 경우에는 처마가 없으면 괜찮지만 처마를 0.5미터 내놓은 경우에는 이 선에 걸린다. 정남 방향으로 건물을 더 옮겨야 된다. 거리를 재보니 대지 경계선에서 정남 방향으로 2.58미터 띄우면 처마가 걸리지 않는다.

조례의 ①항 3절에 따르면 높이 8미터 초과하는 부분은 인접대지 경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상 띄워야 한다. 언뜻 이 말이 무슨 뜻인지 잘 이해가 안간다. 뭔 소리야? 높이 12미터 짜리 네모난 건물이 있다고 생각해 보자. 건물 높이의 2분의 1 이상 띄워야 하므로 6미터를 띄우라는 말이다. 높이가 8미터라면? 4미터를 띄우라는 말이다. 잘 생각해보면 2:1 경사를 갖는 선을 말하는 것을 알 수 있다.

조례의 ①항 1, 2, 3절에 따른 선들을 모두 연결하면 오른쪽의 녹색 선을 얻을 수 있다. 이것이 북쪽에 접한 땅의 일조권을 침해하지 않기 위한 건물의 높이 제한선이다. 집이 이 선을 벗어나지 않도록 배치하면 법적으로 일조권을 침해하지 않는다.

그럼 왼쪽의 파란 선은 무엇인가? 이 선은 도로의 사선 제한을 나타내는 선이다. 도로에 바짝 붙여 높은 건물들이 줄지어 있다고 생각을 해보자. 보기가 썩 좋지는 않을 것이다. 도시의 미관을 위하여 도로에 바짝 붙여 높은 건물을 지을 수 없도록 정해 놓은 선이라고 생각하면 된다. 도로 건너 편의 땅 경계선에서 시작해서 1.5:1의 경사를 갖도록 선을 그리되, 내 땅이 도로와 만나는 곳에서 수직으로 그은 선과 교차시키면 왼쪽의 파란 선을 얻을 수 있다.

왼쪽의 파란 선과 오른쪽의 녹색 선 범위 안에 집을 배치하면 일조권과 도로 사선 제한을 모두 지킬 수 있다. 다만 주의할 것은, 도로 사선 제한을 나타내는 선과 일조권 높이 제한선은 같은 평면에 있지 않다는 것이다. 도로 사선 제한선은 도로의 폭 방향 평면에 있고, 일조권 높이 제한선은 정북 방향 평면에 있다.

처마를 넣으려면 집을 북쪽 대지 경계선에서 정북 방향으로 2.58미터 띄우면 된다. 그런데 내 땅은 정북 방향에서 30도 돌아가 있다. 그러면 내 땅의 경계에서는 얼마나 떨어 뜨려야 될까? 2.58 x cos30 = 2.23미터. 조금 여유를 가지고 2.3미터 띄우면 되겠네. 마당이 딱 30평 나온다. 이 정도면 충분히 넓지 않은가? ㅎㅎ